中国房地产进入最大衰退期？

原标题：中国房地产进入最大衰退期？

(一)

中国房地产进入最大衰退期？

说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

作者：拾叶

来源：米筐投资（mikuangtouzi）

01

受疫情影响，中国全国房地产开发投资增速已经创下2000年以来，跌幅最深，跨度时间最长的一次负增长衰退期。

即便是2008年的金融危机，还有2015年的国央企危机，我们的房地产开发投资增速也没有掉到负值衰退区间里。

并且前两次危机，房地产开发投资增速跌到1%的后，国家马上出台金融货币政策和购房宽松政策去刺激房地产，相应的房地产投资增速马上反弹并强力增长。

而这一次， 受疫情严重影响，房地产投资增速最低到了-16.3%。

并且，衰退时间整整持续了四个月。

然而，面对如此紧要关头，当局不仅没有刺激性房地产相关金融货币政策出台，并且继续贯彻执行“房住不炒”政策。

不仅如此，央行还同银保监会、发改委等六部委一块儿开了一个会，研究如何把资金直达实体经济，绕开房地产。

虽然深圳楼市火热，但全国地儿大啊，众多房企大哥心里凉凉，眼巴巴的望着大哥万科。

万科说：你们都别看我，我不是房企，我是城市配套的服务商。

02

现在大家还陷入到一个天大的信念误区里，认为未来还会像1999年房改之后的这20年，房地产和银行的信贷资源会和过去20年一样，螺旋往上走。

当各位注意！

印钞机已经开始从房子逐渐过渡到金融市场（股市）里，你还没看明白么？！

如果说，科创版的成功运行你可以忽略的话，那最近金融圈刮得创业板改革注册制的这股风，你不能无视吧！

两会都开了大半个月了，上面的精神看懂没啊？

中国的房地产的总规模，原则上讲，已经满溢了。

450万亿的房子池子，你还想做到多大？或者说，还能做到多大？

比肩全球所有国家的房子市值加一块儿也大不过你？

没空间了！各位！

所以，中国房地产，未来的玩法就是万科的这套城市配套服务商。从另一个角度就是，从城镇化、城市化，过度到深耕城市升级！

当然，我不是看崩叫空中国的房价，这是两码事儿。

我是说，中国房地产的历史使命，已经结束了。

03

说到中国的房地产业和银行，其实是传统的不能再传统的产业。

对于这两个老旧行业，对标欧美的房地产企业和投行，我们现存的这些房企和银行，简直像原始经济企业。

中国的房企只会盖筒子楼，中国的银行只会拉存款、放贷款吃中间的息差。

当然，也有不乏一些房企追求品质，营造业主的生活舒适度。但是，凡是想盖好房子的，最终的结果都是差点把自己搞破产，比如某城。

银行有哪个支行行长敢冒着自己的职业风险，把钱贷给所谓的科技企业？

房企盖好房子、银行变身投行，和房企赚钱、银行赚钱，在国内几乎是悖论。

现在，美国奉行逆全球化，作为全球化红利最大的国家，全球格局的转变，已经无法让中国过去的世界工厂+中国城镇化这两条腿继续支撑经济高速增长的路跑下去了。

这也意味着，房企和银行，自己要琢磨琢磨，百年大变局下，其实被革的，就是自己啊。

现在，全世界每一个国家都想Make 自己国家 Great Again！

这靠什么？靠科技突破，靠制造业突围升级！

靠房地产是无法Make China Great Again的！

未来驱动社会进步的，将是数字经济和高端制造业。AE86换发动机了，老转速表不能用了。

04

很多人不理解为什么中国房地产过去走了二十年的超级大牛市，其实，本质上讲，是资本过剩所导致的。

特别是中国2001年加入WTO后，从国外赚的资本，外国人投入的资本，没地方去。

热钱只能像洪水般涌入房地产，所谓水涨船高，水去哪儿，哪儿就会一发不可收拾。

去年，全球各国央行都大幅度降息，我们微降，今年以美联储为主的全球各国央行又大规模的搞财政赤字货币化，我们也没跟。

很多人不理解为什么央行这一系列操作和反应的和全球央行不同步，其本质原因，就是不希望资本继续涌入房地产。

去年央行行长易纲在记者会上问中国是否会跟随全球降息的时候，曾回答：“中国是一个大型的经济体，我们货币政策主要是服务国内经济，所以我们决定货币政策也主要是以我为主，考虑国内的经济形势和物价走势来进行预调和微调。“

这话已经说的很明白了，我们的货币政策和世界要脱钩，我们要根据自己的情况来。

中国过去挖了房地产这么一个超级大池子，给资本做为容纳的海绵。这块大海绵虽然吸纳了中国过剩的资本，但在形成房地产机制过程中，也出现了巨大的弊端。导致房地产虹吸了实体经济资本，导致除了房地产外的各行各业的凋敝。

所以，从源头端，就是货币这个口子，要把房地产的资金来源给栓住。

所以，即便没有这次疫情，房地产投资增速也会逐渐下移，只不过，由于疫情，当局借“疫“压了一下房地产，虽然，这是地方不希望看到（土地财政原因）。

那么接下来，我们将看到房地产逐渐衰退和资本市场逐渐复苏繁荣的跷跷板。

而中国资本市场的洼地，是洼的如此鲜明和灿烂。

资本市场，代表了中国全社会的创造价值能力。虽然一些核心技术依旧在欧美手中，但中国的全门类产业链，是全球最顶级，最大的，也最齐全的。

我们的资本市场未来创造社会价值的能力，要远远超过美国，甚至，我认为，中国资本市场在未来创造利润和价值的能力，应该远远超过欧美目前的当量规模。

但我们现在的资本市场远远未能反映出中国潜在创造利润和价值的能力。

中国95万亿的债券市场和60万亿的股票市场，实在是太小了。要走的路，还很长。

当然，中国房地产未来还是重要的经济支柱，但是，这个长期衰退的趋势，已经难以逆转。

【反方观点】 （二） 疫情对房产的冲击临近尾声

1-4月房地产开发投资增速降幅持续收窄

1-4月份，房地产开发投资同比下降3.3%，较1-3月份收窄4.4个百分点。除房屋施工面积继续实现同比2.5%的小幅正增长外，新开工面积、竣工面积均出现同比两位数负增长，但降幅分别较1-3月收窄8.8和1.3个百分点。

由于全国疫情有效控制，各地房地产项目加快复工建设节奏。单看4月，房地产开发投资同比增长7.0%，较上月扩大5.83个百分点。这主要是受房企土地购置发力的拉动，一、二线城市优质土地集中出让，价量齐升。但房企建安投资增速相对滞后，新开工、施工面积均出现小幅同比负增。

市场销售稳定回暖，局部热点涌现，库存小幅扩容

1-4月份，商品房销售面积同比下降19.3%，销售额同比下降18.6%，分别较1-3月份收窄7.0和6.1个百分点。单看4月，商品房销售面积和销售额仍低于去年同期，分别同比减少5.0%和2.1%，市场仍处于回暖过程中。

4月份，各地商品房销售市场冷暖不均，分化显现。根据克而瑞数据，一线城市成交面积环比增长37%，25个二线、强三线城市复苏好于预期，同比跌幅收窄至4%。从地区看，东部长三角地区回暖最快，中部地区恢复程度次之，西部、东北地区恢复相对较慢。

此外，前期热点的深圳市因受央行窗口指导后市场急速降温，4月下旬数据下降明显。相比新房市场，二手房市场整体回暖较慢，销售数据同比降幅也有所收窄。新房市场库存小幅扩容，4月累计库存同比增加1.7%，连续3个月出现正增长。同时，库存扩容叠加成交缩水，大部分城市库存消化周期相较去年同期略有拉长。

各线城市房价涨幅稳中有升

根据中国指数研究院数据，4月百城住宅价格指数同比上涨2.93%，环比上涨0.25%。其中，环比上涨城市数量较上月增加11个，至67个，市场快速回暖趋势明显。分城市看，3月各线城市房价同环比均实现正增长。其中，三线城市涨幅较大，同比增长3.21%，环比增长3.69%。一二线城市房价同环比增速均低于1%。

土地市场供需两旺，价量齐升

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积同比下降12.0%，较1-3月份降幅大幅收窄10.6个百分点。土地成交价款累计同比增速由负转正，增长6.9%，较1-3月份降幅收窄25.0个百分点，成交规模已恢复至历史同期水平。单看4月，土地购置面积和成交价款大幅正增，分别同比增长13.8%和81.7%，市场热度创新高。

为助力房产市场尽快回归常态，各地供地明显加速，优质地块开闸入市，部分重点城市楼板价创新高，甚至拍出地王。分城市来看，除二线城市供应量略有下降外，一线和三四线城市供应量均呈稳定上涨趋势。价格上看，市场的高热度带动土地溢价率全线上扬。根据克而瑞数据，全国土地溢价率较3月上涨3.8个百分点，增至16.0%，创去年7月以来新高。

房企资金面略有宽松

1-4月份，房地产开发企业到位资金同比下降10.4%，较1-3月降幅收窄3.4个百分点。各项资金来源累计同比增速较1-3月均有小幅回升，但未能转正。4月3日，财政部明确要求地方政府专项债资金不得流入房地产。4月22日，银保监会又坚决查处贷款违规流入房地产行为。

可见，在“房住不炒”的大政策环境下，房企融资环境仍将维持高压态势，资金面宽松也仅是短期、局部和相对的。此外，由于国外疫情扩散，4月份房企境外发债规模大幅萎缩，但对房企整体融资规模影响不大。

疫情对房地产行业的冲击临近尾声

4月份全国房地产市场各项指标均逐步回暖，疫情对房地产行业的冲击将近尾声，扰动渐弱。进入5月，随着各地经济生活回归常态，因疫情冷冻的购房需求和房企促销两者叠加作用，房地产市场将延续4月复苏行情，持续回暖，逐渐回归常态。

今年五一假期5天内，全国37个重点监测城市商品房累计成交面积较去年同期降幅明显收窄至10%，“红五月”行情可期。

从政策环境来看，“房住不炒”和“不将房地产作为短期刺激经济手段”的大政策导向长期不变。但短期内，旧房改造、部分城市人口吸引和购房优惠政策将明显带动整体房地产投资增速稳定回升及市场热点轮动形成。

预计5月份全国房地产投资、销售、价格等主要指标环比增速将维持正增，同比增速跌幅将持续收窄，投资增速等部分主要指标或将回正，市场稳定回暖态势不变。

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（三）

疫情过后房地产市场走势分析

2020-04

从历史对比

2008年，中国爆发了几十年罕见的冰雪灾害，5月四川汶川又爆发了8级大地震，死伤近50万人，9月美国爆发金融危机，全球股市暴跌，中国经济急速下行，企业大量裁员，为了挽救经济，高层推出了四万亿货币刺激。

2020年，新冠病毒肆虐，和美国打贸易战，企业外贸发展受到国外遏制（比如华为）中国经济下行压力较大，为了发展经济，国家加大基建投资，2019年11月底，财政部已经将2020年1万亿地方政府专项债额度下达至省级政府，省级政府已将额度分配至市县级政府的具体项目，预计专项债发行规模在2020年将达3万亿。

2008年，深圳上海房价每平方1万，猪肉8块一斤。

2020年，深圳上海房价每平米5万，猪肉40块一斤。

2008年，万科高调推出购房优惠，大肆揽客，各地陆续推出两成首付，次年电视剧《蜗居》上线，购房成为此后十年全民热议的话题。

2020年，恒大高调推出75折购房优惠，提前抢跑，线上卖房4万套，销售额突破500亿，诡异的是今年也出了一部跟房地产相关的电视剧《安家》，这部剧再次让人们把经济刺激和楼市反弹联系起来。

2008年，5次降准降息；

2020年，1月1日就降准，降息1次；

很多事情不过是个轮回，加速这个轮回的通常是政策的矫枉过正。楼市涨了之后，人们会说：过去十年，哪有什么长效机制，有的只是权宜之计。哪有什么租售同权，我们复工连城都进不了！工作只能解决温饱，暴富还得靠周期。那些聪明的人都极其懂得判断政策，在合适的时机进场，然后赚走一大笔央行货币周期的钱，过去十年他们反复操作，积累了大量的财富。所有价格上涨本质上都是资金的推动，想在里面赚钱，要做的就是顺应周期，而政策走向就是影响周期变化的最重要因子。因为政策决定了钱的流向，钱就是水，资产价格就是船。钱到哪里，价格上涨就到哪里，水涨船高就是这个道理。加杠杆，去杠杆都是历史的进程。从来没有不停加的杠杆，自然也没有不停去的杠杆，你要做的就是驱动加杠杆时候上车，去杠杆时候下车。也没有一成不变的长效机制，有的只是权宜之计，形势变了，政策分分钟反转过来。

从央行政策看

今年2月17日，央行再“降息”，投放3000亿，市场资金面进入偏于宽松状态，显示疫情期间央行逆周期调节力度明显加大。本月1年期LPR报价会随之下行，预计下调幅度也将为10个基点，这将直接推动企业贷款利率下调，利好开发商。此外，针对居民房贷的5年期LPR也将小幅下调5个基点。5年期LPR小幅下调将有助于稳定房地市场运行，符合当前宏观及行业政策强化逆周期调节的整体方向，利好房地产市场。

开发商在做什么

2月20日，上海徐汇滨江地块，拍下310.5亿的天价，全国总价新地王诞生了！而整个疫情期间，北京8天内狂卖9宗地，价格360多亿。杭州市区出让7宗地块，价格131.3亿元。我们在躲疫情，开发商居然在抄底，大量购进土地！

二月一线、二线房价走势

由中国房地产业协会主办的中国房价行情网数据显示，2月深圳和北京的二手房房价涨幅高居第一、第二。深圳环比上涨14.14%，北京环比上涨8.68%，双双首次冲破了7万/㎡的大关。上海、广州的房价也环比上涨，涨幅都不小，分别是4%和4.41%。北上广深同比涨幅分别是7.87%，9.2%，10.43%，21.24%。一线城市的房地产价格走势将会逐步影响到二三线城市。

从户籍制度看

2019年12月25日，中央发布《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革的意见》，提出全面取消城区常住人口100万至300万以下的城市落户限制（洛阳2017年统计234万），全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。每一个放宽落户限制的城市，都等于变相取消限购，只要基本面良好，大概率会出现新一轮的楼市暗涌。原因主要有两个，一个是中国越来越意识到，户籍制度严重阻碍大城市发挥规模效应，第二个是经济下行压力之下，地方政府又将大规模减税降负，财政收支会比较紧张，所以要导入人口，捡起房地产这根拐杖。

房地产在股市中的表现

2019年，50家上市房企中，股价上涨幅度为正的企业有44家，占比近九成；股价上涨幅度为负的企业仅有6家，可以说是普涨的一个局面。50家上市房企上涨幅度的中位数为41.22%，中国奥园的涨幅居首，约为175%，碧桂园股价升41.90%。这表明，规模房企的股价涨势跑赢了市场。中信证券评论员预计2020年全年商品住宅销售额同比增长3.1%。房价则保持稳中有升。

房地产对企业的影响

2018年，由于出现巨额亏损，深交所对海马汽车发出问询函，海马股票交易名称变更为*ST海马。2019年4月24日，*ST海马被实施退市风险警示。在2017年和2018年，*ST海马连续两年经审计的归母净利润为负值，亏损额度分别达9.94亿元和16.37亿元。而在2019年，面临着巨大保壳压力的*ST海马，却突然在2020年1月16日晚，发布2019年业绩预告，预计2019年扭亏为盈，归属于上市公司股东的净利润9000万元至1.3亿元。在当晚另一则公告中，*ST海马称，截至公告日，已经出售344套闲置房产，应收款1.68亿元，已收款1.62亿元。公司预计累计实现资产处置金额约3.34亿元，累计影响公司归母净利润超1.6亿元，*ST海马一个被造车耽误的开发商成功保壳。

浪奇实业股份公司在2019年12月13日，发布股票交易异常波动的公告。在 12 月 11 日至12 月 12 日两个交易日中，这只股票连续两次开盘即涨停。股价大爆发，背后的原因不是业绩爆表，而是房产拆迁。浪奇名下地块遇拆迁，可收22亿补偿款。这个数字相当于浪奇总市值的一半。以浪奇去年的盈利能力估算，22亿得挣上65年。现实可能更骨感，上市26年以来，浪奇的净利润总和只有4.75亿元。

无需付出多少代价，就能让财报化腐朽为神奇的招数不多。关键时刻，唯有卖房绝招管用，能保住命也能保住利。中国的上市公司手里都握有大量房地产，年底经营不好了卖两套、发不出来工资了卖两套、连年亏损了卖两套。换句话说，一切经营问题没有什么是卖一套房子解决不了的，如果有，那就卖两套。房地产是上市公司平衡业绩的海绵。利润高时买房，地产海绵吸收利润，既可少缴利税又能平稳业绩，应对将来的风险。利润低时卖房，地产海绵放出利润，既可赚房产差价又能提业绩，避免久亏退市。截至到2019年三季度末， A股一共3743家上市公司，1826家上市公司持有投资性房地产，占比超过48％，对比十年前A股企业合计持有房产1600亿，今天已达1.3万亿元，总值膨胀8倍，上市公司炒房的规模越来越大。而对于A股企业来说，炒房一举两得，房地产致富效应可以溢出到自身股价上。中国最富最强的企业不是干房地产的就是炒房的，有他们保底再加上全国普通民众自身的需求，咱们不管是自住还是投资都要顺应时代步伐，这样才能保住手中来之不易的金钱和赚得利益。

总结：2020年不管房价涨多少，对咱们客户来说，你只要有自住或投资的需求，不用犹豫，及早定房，全国人民和企业都在选择的事情肯定是正确的。尤其对于咱们普通老板姓来说，单价涨100元，总价也有1万元了，1万元也是咱们辛苦赚来的，不是捡来的，所以，珍惜疫情期间的机会非常重要。

（来源：SOHU财经）

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